Dúvidas frequentes sobre regularização em Campinas

O que é uma edificação irregular?

É a construção executada em desconformidade com a legislação edilícia — Decreto municipal nº 18.757, de 11 de junho de 2015. Já a obra a regularizar é a construção ou ampliação executada clandestinamente, sem aprovação prévia da Prefeitura.

Por que uma edificação é considerada irregular?

Por não atender alguma restrição urbanística: afastamentos, recuos, pé-direito, coeficiente de aproveitamento, altura da edificação, número de vagas de estacionamento ou taxa de permeabilidade. Também é irregular a obra que nunca teve projeto aprovado.

Todo imóvel construído sem alvará pode ser regularizado?

Não. Construção sobre área não edificável, faixa de servidão, área de preservação, recuo viário ou área pública em geral não é regularizável. Fora esses casos, a maior parte é — com custo. Dizer que não dá, quando não dá, é parte do serviço.

Quanto custa regularizar um imóvel em Campinas?

Varia com a área construída, a zona e o que está irregular. A conta costuma reunir taxa de análise, multa quando há infração, contrapartida por área acima do coeficiente, tributo da obra na Receita Federal, emolumentos de cartório e os honorários técnicos. Apresentamos essa conta antes de começar.

Como é calculada a multa?

É fixada em UFIC (Unidade Fiscal de Campinas) por metro quadrado, variando conforme o tipo e a gravidade da infração. Como o valor da UFIC é atualizado todo ano, o número só faz sentido apurado no caso concreto e na data.

Posso regularizar meu imóvel sozinho?

Não. É preciso um profissional habilitado, registrado no conselho de classe (CREA ou CAU) e inscrito na Prefeitura, que assuma a responsabilidade técnica pelo projeto apresentado.

Comprei um imóvel irregular. De quem é a responsabilidade?

Do proprietário atual. A irregularidade acompanha o imóvel, não quem construiu — inclusive a multa e o IPTU lançado a menor. Por isso vale verificar a situação antes de fechar a compra, quando o custo de regularizar ainda pode entrar na negociação.

Obra antiga, sem nenhum documento. Dá para regularizar?

Em geral sim, e costuma ser mais simples do que parece: o levantamento em campo substitui o projeto que nunca existiu, e a idade da construção pode afastar a cobrança do tributo da obra, quando a época é comprovada.

Preciso ir à Prefeitura durante o processo?

Não. São sete etapas em quatro instituições — Prefeitura, SANASA, Receita Federal e Registro de Imóveis. Conduzimos todas, com responsabilidade técnica assinada.

Por que devo regularizar minha construção?

Porque o imóvel irregular não é financiado — a Caixa exige o Habite-se —, tem a venda travada na escritura, fica exposto a multa da fiscalização, emperra inventário e vale menos do que vale.

Posso assinar os documentos do processo pelo gov.br?

Em muitos casos, sim. Requerimentos, procurações e declarações entregues à Prefeitura e a outros órgãos públicos podem ser assinados pelo celular, de graça, com a conta gov.br prata ou ouro. Afinal, órgão público não pode exigir firma reconhecida (Lei 13.726/2018), e a assinatura gov.br é uma assinatura eletrônica avançada (Lei 14.063/2020). Já no cartório depende do ato, por isso conferimos antes. Veja o passo a passo em vídeo na página assinatura gov.br.

O que é o Habite-se ou C.C.O.?

Em Campinas o Habite-se se chama Certificado de Conclusão de Obra (CCO) e é tratado pela área de Urbanismo. Ele se relaciona à conclusão da obra e à verificação municipal aplicável ao imóvel. Não substitui a regularização fiscal da construção e não atualiza sozinho a matrícula.

Habite-se, habitese ou habite se: como se escreve?

Com hífen: habite-se. O nome vem do despacho com que a autoridade liberava o uso do imóvel — “habite-se”, isto é, “que se habite” —, da mesma família de cumpra-se, publique-se e arquive-se. O hífen liga o pronome ao verbo, por isso “habitese” e “habite se” estão incorretos. Se você digitou de outro jeito e chegou até aqui, não tem problema: em Campinas o documento se chama oficialmente Certificado de Conclusão de Obra (CCO), e é dele que tratamos nesta página. Ler o artigo completo →

Existe taxa para pedir o Habite-se em Campinas?

Não. O pedido do Certificado de Conclusão de Obra na Secretaria de Urbanismo é gratuito. O custo do processo está em outros pontos: taxa de análise da regularização, multa quando há infração, tributo da obra na Receita Federal e emolumentos de cartório.

O C.C.O. já averba a construção na matrícula?

Não. O CCO é uma etapa municipal. A averbação é feita no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os documentos exigidos para o caso — entre eles a CND da obra.

Posso vender um imóvel sem Habite-se?

Pode negociar, mas trava na prática: banco não financia imóvel sem averbação, o comprador usa a irregularidade para derrubar o preço e a escritura fica exposta a exigência do cartório. Em inventário, o problema reaparece mais caro.

Quanto tempo demora o Habite-se?

Depende do que precisa ser resolvido antes. Com projeto aprovado, obra igual ao projeto e visto da SANASA em ordem, é protocolo e vistoria. Havendo divergência entre obra e projeto, o prazo passa a ser o da regularização — e é aí que a maioria dos casos está.

O que é a CND da obra?

É a certidão da Receita Federal que comprova a apuração da contribuição previdenciária da construção. Sem ela o cartório não averba — mesmo com o Habite-se emitido.

A cobrança do INSS da obra prescreve?

A Súmula Vinculante nº 8 do STF afastou o prazo de dez anos que constava da Lei 8.212/91; vale o Código Tributário Nacional, com cinco anos. O que decide é a data de conclusão da obra — e comprovar a época é o trabalho técnico que muda o valor.

Como se prova a época da construção?

Com o conjunto: IPTU antigo já lançando a construção, foto aérea datada, escritura, contas de concessionária, alvará antigo, imagens de satélite históricas. Nenhum documento sozinho resolve; o conjunto coerente, sim.

Quanto custa o INSS da obra?

A Receita apura por aferição, a partir da área construída, do padrão e do período. Quando a obra é antiga e a época está comprovada, o valor pode ser bem menor do que o lançado de início — ou não haver contribuição a recolher.

O que é a averbação da construção?

É o ato que registra na matrícula a existência ou a alteração da construção. O cartório verifica se a construção está compatível com os documentos apresentados. Por isso divergência de área, matrícula desatualizada ou falta de certidão travam a etapa registral: nenhum documento sozinho basta.

O que é faixa de viela sanitária?

É a faixa do lote reservada à passagem e à manutenção da rede pública de esgoto. Costuma estar averbada na matrícula e não é área edificável.

Posso construir sobre a viela sanitária?

Não, e construção existente sobre a faixa é o problema mais comum nesses lotes. Em algumas situações é possível remanejar a rede; em outras, a construção precisa ser removida. A análise técnica é o que separa uma hipótese da outra.

A viela sanitária impede o Habite-se?

Sim, enquanto não estiver resolvida. O visto da SANASA é exigência do CCO e não sai com interferência pendente na faixa.

Como saber se o meu lote tem viela sanitária?

A matrícula costuma trazer a averbação, e a planta do loteamento mostra a faixa. A consulta gratuita já traz o desenho oficial do lote, que é o primeiro indício. A confirmação vem do levantamento em campo e da consulta à SANASA.

O que é o Compareça da Prefeitura?

É a comunicação que convoca o interessado a se manifestar dentro de um prazo. Pode vir de denúncia, vistoria, análise de processo ou cruzamento de cadastro. O texto costuma ser curto — e essa concisão engana: duas linhas podem significar desde juntar um documento até demolir o que foi construído.

Perdi o prazo. E agora?

O processo segue sem a sua manifestação e a decisão é tomada só com o que a Prefeitura tem. Ainda há caminhos — recurso, pedido de reconsideração, processo novo — mas todos com requisitos mais rígidos. Quanto antes for analisado, mais opções existem.

Toda exigência da Prefeitura tem que ser cumprida?

Não. Parte do que chega ao proprietário é excessiva, está fundamentada em dispositivo que não se aplica ao caso ou já foi superada por lei posterior. Atender tudo sem análise é assumir obrigação que talvez não exista — e pagar por ela.

Vocês analisam documento de processo conduzido por outro profissional?

Sim. Segunda opinião técnica sobre projeto, laudo, orçamento ou exigência recebida é parte do serviço — inclusive para dizer que o caminho em curso está correto.