Regularização da Obra junto à Receita Federal — INSS

A CND da obra é a certidão da Receita Federal que comprova a regularidade das contribuições previdenciárias da construção. Sem ela, o cartório não averba a obra na matrícula — e a regularização para no último passo, depois de todo o resto já resolvido.

É a etapa que mais assusta o proprietário, porque envolve tributo federal e quase sempre chega com um valor maior do que o devido. A boa notícia: o cálculo segue regras públicas, e quem conhece essas regras paga só o que a lei manda — às vezes, nada.

Quem precisa da CND da obra

O Registro de Imóveis é obrigado a exigir a certidão do proprietário, pessoa física ou empresa, quando a construção é averbada na matrícula (Lei 8.212/1991, art. 47, II; IN RFB 2.021/2021, art. 43). Vale para casa nova, ampliação, reforma com acréscimo de área e demolição.

A lei dispensa a certidão em três situações (IN RFB 2.021/2021, art. 43):

• casa própria popular: proprietário pessoa física, sem outro imóvel, com construção residencial unifamiliar de até 70 m², para uso próprio, de tipo econômico e feita sem mão de obra remunerada — todas as condições juntas (art. 34, I);
• construção concluída antes de 22 de novembro de 1966;
• imóvel em regularização fundiária de interesse social, na forma da lei federal.

Fora dessas hipóteses, a certidão é obrigatória — mesmo que o Habite-se já tenha saído.

Como a Receita calcula o INSS da obra

Quando a obra não tem folha de pagamento registrada — o caso da maioria das casas —, a Receita apura a contribuição por aferição indireta: estima quanto de mão de obra a construção exigiu e cobra o INSS sobre essa estimativa. Entram no cálculo:

• a área construída, separada em áreas principais e complementares — garagem, varanda, terraço e áreas descobertas pesam menos (IN RFB 2.021/2021, art. 25);
• a destinação e o padrão da construção (residencial unifamiliar, comercial, galpão…), que definem o custo por metro quadrado da tabela usada;
• a categoria da obra — obra nova, acréscimo, reforma ou demolição;
• o fator social, redutor que vale só para obra de pessoa física e é maior quanto menor a área (art. 26);
• as deduções comprovadas — mão de obra já declarada e recolhida, notas de empreiteira com retenção, concreto ou argamassa usinados com vínculo à obra (art. 41).

Cada um desses campos, informado errado, muda o valor final. É por isso que a mesma casa pode ter guias muito diferentes conforme quem faz a aferição.

Obra antiga: o prazo de cinco anos

O direito de a Receita cobrar o INSS da obra se extingue em cinco anos (Código Tributário Nacional, art. 173; IN RFB 2.021/2021, art. 42). Se a construção foi feita, no todo ou em parte, num período já atingido por esse prazo, a contribuição daquela parte deixa de ser devida.

Mas cabe ao proprietário provar a época — e a norma diz quais documentos valem:

• para o início da obra: o documento mais antigo ligado a ela, como alvará de construção, nota fiscal de material entregue no endereço, recibo de pagamento a trabalhador ou ligação de água e luz;
• para o término: Habite-se (em Campinas, o CCO), carnê de IPTU que já mostra a área construída, certidão com o histórico do IPTU ou certidão da Prefeitura sobre o cadastro da época.

Em Campinas, o histórico do IPTU costuma ser a prova mais forte de que a casa já existia há mais de cinco anos. Veja também, na central de dúvidas, como se prova a época da construção.

Como o processo corre

1. Levantamento da obra — área real medida em campo, padrão e destinação, com as datas comprovadas
2. Cadastro da obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras) da Receita Federal, ou recuperação do cadastro antigo, se já existir — para obra em andamento, o prazo é de até 30 dias do início (IN RFB 2.021/2021, art. 11)
3. Aferição no Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras), no portal da Receita com a conta gov.br, com as reduções e deduções que o caso comportar; o sistema gera a DCTFWeb Aferição de Obras. Veja o que é o Sero e como funciona a aferição, passo a passo.
4. Conferência do valor apurado antes de qualquer pagamento — e retificação, se estiver errado
5. Recolhimento do saldo, se houver, e emissão da CND pela internet (art. 44)

Recebeu o Aviso para Regularização de Obra?

A Receita cruza os alvarás e os Habite-se emitidos pelas prefeituras e envia ao proprietário o Aviso para Regularização de Obra, pelo correio ou na caixa postal do e-CAC. O aviso dá um prazo para declarar a obra sem multa; depois dele, as contribuições podem ser cobradas de ofício, com multas de 75% a 225%. Não ignore: o prazo do aviso é a melhor janela para regularizar com o valor correto.

O modelo do aviso, com dados fictícios, está no artigo o que é averbação de imóvel e quando é obrigatória.

Documentos que a Receita pode pedir

• alvará de construção e projeto aprovado pela Prefeitura;
• Habite-se (CCO) ou laudo técnico com ART ou RRT, no caso de reforma;
• notas fiscais de serviços de empreiteira, com a retenção destacada, e de concreto ou argamassa usinados;
• documento de identificação do proprietário (IN RFB 2.021/2021, art. 41).

Na falta do alvará ou do Habite-se, outro documento oficial que comprove área, destinação e tipo da obra pode supri-los. Os documentos devem ser guardados: a Receita pode pedi-los a qualquer tempo, dentro do prazo de cinco anos.

Onde a CND entra na regularização

A ordem é sempre a mesma: primeiro a Prefeitura aprova e emite o Habite-se; depois a Receita afere a obra e emite a CND; por último, o cartório faz a averbação da construção na matrícula. Quem resolve a CND sem olhar as outras duas pontas corre o risco de declarar uma área que a Prefeitura ou o cartório não reconhecem.

Ver o Habite-se · Ver o passo a passo completo da regularização

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Dúvidas sobre INSS, CND e averbação? →Reunimos as perguntas mais frequentes, com resposta direta, na central de dúvidas.