Todo imóvel sem alvará pode ser regularizado?

Não. E isso precisa ficar claro já na primeira conversa. Na maior parte dos casos, dá para regularizar o imóvel sem alvará em Campinas. Mas existe um grupo que não tem solução, por impedimento que nenhum projeto, nenhuma taxa e nenhum advogado resolvem. Por isso, saber em qual grupo o seu imóvel está é o que separa um processo que anda de anos de dinheiro gasto à toa.

A seguir, este texto explica os três grupos.

1. Imóvel sem alvará em Campinas: o que impede de verdade

São situações em que a construção ocupa área onde a lei não permite edificar. Ou seja, não é questão de pagar mais caro: a lei não autoriza, e a Prefeitura não tem como aprovar.

• Construção sobre área não edificável do lote
• Faixa de servidão de concessionária
• Faixa de viela sanitária, quando não há como remanejar a rede
• Área de Preservação Permanente, a APP definida no Código Florestal
• Recuo viário — faixa reservada para alargamento futuro da via
• Construção sobre área pública
• Restrição de loteamento averbada na matrícula

Nesses casos, o caminho não é regularizar — é demolir a parte impedida, ou aceitar que o imóvel vai continuar irregular. Dizer isso na primeira conversa evita que o proprietário gaste com projeto, taxa e honorários por um resultado que não virá.

Ainda assim, o impedimento costuma atingir só uma parte da construção. Quando é assim, a demolição dessa parte abre caminho para regularizar o restante.

2. O que parece impedir, mas não impede

Na verdade, aqui está a maioria dos casos — e a maior parte das pessoas que acha que “não tem jeito”.

• Obra antiga, sem nenhum documento. Mas costuma ser mais simples do que parece: o levantamento em campo substitui o projeto que nunca existiu.
• Ampliação feita sem alvará. Entra como regularização do que existe hoje.
• Divergência de área entre o construído e o que consta na Prefeitura ou na matrícula.
• Alvará que venceu antes de a obra terminar.
• Imóvel comprado já irregular. Afinal, a irregularidade acompanha o imóvel, não quem construiu.

3. O que se resolve, mas custa

Já este grupo é regularizável — e a conta precisa aparecer antes de começar.

• Multa por construir sem alvará, que a Prefeitura de Campinas calcula em UFIC (a Unidade Fiscal de Campinas) por metro quadrado
• Adequação da obra, quando a construção invade o recuo ou não deixa a área permeável mínima. O recuo invadido não se resolve com multa: a parte que invade precisa ser corrigida. Na área permeável há exceções, que dependem da aprovação anterior (veja quanto custa regularizar imóvel em Campinas)
• Outorga onerosa, quando a construção passa do Coeficiente de Aproveitamento Básico da zona
• IPTU retroativo, quando a Prefeitura corrige o cadastro de territorial para predial
• Tributo da obra na Receita Federal, que passa pelo Sero e termina na CND
• Taxa de análise e emolumentos de cartório

Antes de começar, as consultas gratuitas do site já dão uma ordem de grandeza de parte dessa conta.

Como saber em que grupo está o seu imóvel sem alvará em Campinas

Em geral, três documentos respondem quase tudo:

• A matrícula — mostra restrições averbadas, faixa de servidão, viela sanitária
• O cadastro na Prefeitura — mostra o que o município reconhece hoje
• O levantamento em campo — mostra o que existe de fato

Assim, o cruzamento dos três é o diagnóstico. É por ele que começamos qualquer caso, inclusive para dizer que não dá.

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Base legal

• Lei federal 12.651/2012 (Código Florestal), art. 4º: Áreas de Preservação Permanente.
• Lei federal 6.766/1979, art. 4º, III a III-B: faixas não edificáveis ao longo de rodovias, ferrovias e cursos d’água, no parcelamento do solo.