Imóvel sem habite-se não aluga: o que o caso da fábrica de Roberto Justus ensina ao proprietário

Um imóvel sem habite-se pode estar pronto, com contrato assinado e inquilino esperando — e a porta continua fechada. Sem o documento, a ocupação trava: o aluguel não começa, a receita não entra e o investimento fica parado. E isso não acontece só com casa pequena de bairro. Pelo contrário: aconteceu com um dos empresários mais conhecidos do país, numa fábrica de 17.000 m².

O caso da fábrica pronta que não pode ser ocupada

Num episódio do PVCAST, de Paulo Vieira, o empresário Roberto Justus conta que alugou uma fábrica de 17.000 m² em Cajamar para dar conta do crescimento da empresa. Além disso, a fábrica estava pronta, com tudo o que os órgãos públicos pediram. Mesmo assim, faltava um papel: “ainda não saiu o habite-se”. Por isso, a empresa só entra quando a Prefeitura autorizar — e o contrato prevê que, se o habite-se não sair até dezembro, o inquilino pode desistir do negócio.

Agora, repare em quem perde nessa história. Afinal, o inquilino tem cláusula de saída e corre atrás de um plano B. Quem fica com o galpão vazio, sem aluguel e com o negócio por um fio, é o proprietário.

Uma empresa pode se instalar em um imóvel sem habite-se?

Em Campinas, nenhuma empresa funciona sem o Alvará de Uso (ou o Certificado de Licenciamento Integrado, emitido pelo Via Rápida Empresa). Além disso, a regra é direta: a Prefeitura só expede o alvará para a área de construção que tem o Certificado de Conclusão de Obras (CCO), o nome oficial do habite-se em Campinas (Lei Complementar nº 559/2025, art. 1º, § 2º, e art. 2º, II).

A saída excepcional: alvará de uso sem habite-se

Mesmo assim, existe uma saída excepcional. O art. 11 da mesma lei permite conceder o alvará para imóvel sem CCO, com CCO aprovado para outro uso ou com áreas irregulares, mas com condições:

• laudo técnico de profissional habilitado, com ART ou RRT, emitido há no máximo 90 dias, atestando estabilidade e segurança da edificação, instalações elétricas e hidrossanitárias, calçada, acessibilidade e regras urbanísticas (§ 1º);
• protocolo de regularização do imóvel já feito na Prefeitura (§ 6º);
• validade de 3 anos, prorrogável uma única vez, por igual período, desde que o pedido seja feito antes de vencer (§ 6º) — e, se o laudo valer menos, o alvará cai junto com ele (§ 2º);
• por fim, a Prefeitura comunica as irregularidades à fiscalização de obras e ao cadastro imobiliário, e intima e autua o proprietário (§§ 4º e 5º).

Ou seja: o alvará excepcional não dispensa a regularização — só dá tempo para fazê-la, no máximo 6 anos, e quem responde pelas multas é o proprietário. Na prática, para o inquilino, é uma empresa funcionando com um documento que vence. Da mesma forma, para quem compra, financia ou aluga, é um risco que aparece na primeira análise de documentos.

Em galpão e comércio, entra ainda o AVCB, do Corpo de Bombeiros. Sem ele, a Prefeitura intima o estabelecimento a encerrar as atividades, com multa de 1.000 UFICs e lacração; o alvará provisório só sai se os Bombeiros concederem prazo para regularizar, e é improrrogável (LC 559/2025, art. 19, §§ 3º e 5º, na redação da Lei Complementar nº 606/2026).

A conta do proprietário: imóvel parado não se paga

Cada mês de imóvel sem habite-se é um mês de aluguel que não volta mais. E a conta não para aí:

• o aluguel não entra, mas IPTU, manutenção e o capital investido continuam correndo;
• o inquilino tem cláusula de saída e vai embora para outro imóvel — regular;
• o imóvel volta ao mercado com a fama de “imóvel com problema”, e o próximo inquilino negocia preço e prazo com esse argumento.

Em resumo, o inquilino perde tempo, mas quem deixa de faturar é o proprietário. Por outro lado, na maioria dos casos, regularizar custa menos do que poucos meses de aluguel perdido.

Quando o imóvel não aluga, a economia não gira

O prejuízo não fica só com o dono. Uma fábrica que não abre não contrata, não compra de fornecedores, não gera imposto. Do mesmo modo, um ponto comercial fechado é uma loja a menos na rua. Ou seja, o habite-se parece um papel burocrático, mas é ele que destrava a cadeia inteira: imóvel regular aluga, o aluguel vira renda, a renda vira emprego e consumo.

Outros custos de manter o imóvel sem habite-se

• Venda mais difícil: sem a construção averbada na matrícula, o comprador não consegue financiamento bancário, e o preço cai.
• IPTU retroativo: se o cadastro consta como territorial e não predial, a regularização pode trazer a cobrança da diferença de até 5 anos.
• Multas: construção sem licença, recuo invadido ou área permeável abaixo do mínimo podem gerar autuação.

O que fazer antes de anunciar o imóvel

1. Confira o que a lei permite no seu lote: zoneamento, recuos e área permeável, na consulta da legislação do imóvel em Campinas.
2. Compare com o que está construído: o que foi ampliado sem projeto aprovado precisa ser regularizado antes do habite-se.
3. Regularize e tenha o habite-se antes de assinar o contrato, e não depois. Veja como funciona o habite-se em Campinas e a regularização de imóveis em Campinas.

Então, vai alugar ou vender um imóvel sem habite-se? Converse com a engenheira antes de fechar o negócio.

Foto da capa: Tierra Mallorca na Unsplash