A averbação é o ato que faz a construção existir no registro do imóvel (art. 167, II, 4, da Lei 6.015/73). Enquanto ela não acontece, a matrícula do imóvel descreve apenas o terreno — mesmo que a casa esteja construída há trinta anos, tenha Habite-se e IPTU predial. Para o Registro de Imóveis, o que não está averbado não existe. Entenda o que é averbação e a diferença para o registro.
É a última etapa da regularização, e a única que se resolve fora da Prefeitura e da Receita Federal: ela é feita no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel fica.
Por que ela é indispensável
Quanto custa no cartório
O valor não é negociado nem estimado: sai de tabela estadual, pela faixa em que se enquadra o valor atribuído à construção. Você pode conferir antes de contratar qualquer pessoa.
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O cartório atribui à construção o maior entre o valor venal da construção (da Certidão de Valor Venal, no bloco DADOS DA CONSTRUÇÃO — não o “Valor Venal do Imóvel”, que soma o terreno) e o custo da edificação pela tabela do Sinduscon. O valor da linha é o do ato de averbação, já com os acréscimos; certidões e atos acessórios entram à parte.
| Valor atribuído à construção | Averbação |
|---|---|
| até R$ 115.260,00 | R$ 527,23 |
| R$ 115.260,01 a R$ 192.100,00 | R$ 587,23 |
| R$ 192.100,01 a R$ 230.520,00 | R$ 647,23 |
| R$ 230.520,01 a R$ 268.940,00 | R$ 677,48 |
| R$ 268.940,01 a R$ 307.360,00 | R$ 707,26 |
| R$ 307.360,01 a R$ 345.780,00 | R$ 737,50 |
| R$ 345.780,01 a R$ 384.200,00 | R$ 767,38 |
| R$ 384.200,01 a R$ 768.400,00 | R$ 932,29 |
| R$ 768.400,01 a R$ 1.152.600,00 | R$ 1.232,48 |
| R$ 1.152.600,01 a R$ 1.536.800,00 | R$ 1.532,62 |
| R$ 1.536.800,01 a R$ 1.921.000,00 | R$ 1.832,74 |
| R$ 1.921.000,01 a R$ 2.305.200,00 | R$ 1.987,90 |
| R$ 2.305.200,01 a R$ 3.842.000,00 | R$ 2.763,80 |
Fonte
Tabela de Custas e Emolumentos dos Ofícios de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo — Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, item 2 (averbação com valor declarado). Valores de 2026, publicados pela ARISP e no Portal Extrajudicial do TJSP. Acima de R$ 3.842.000,00 a tabela continua — consulte o cartório.
Onde o cartório fica mais caro sem precisar
O valor da construção não é escolhido: ele nasce do cadastro da Prefeitura — da área construída, do padrão lançado e do ano da obra. Se o cadastro estiver com área a maior ou padrão acima do executado, o valor venal sobe, a faixa sobe junto e o cartório cobra mais.
É o mesmo cadastro que define o IPTU. Conferir esses dados antes de protocolar costuma valer mais do que parece — e não é ajuste de última hora: é o que se resolve no começo da regularização.
O que o cartório exige
Divergência entre os documentos — área que não bate, endereço escrito de forma diferente, nome do proprietário desatualizado em relação à matrícula — gera exigência do cartório e devolve o processo. Conferir tudo antes de protocolar é o que evita a segunda ida.
O que precisa estar pronto antes
A averbação não é o começo do caminho, é o fim dele. Duas coisas precisam estar resolvidas antes:
Em qual cartório
Campinas tem quatro Registros de Imóveis, e cada um responde por uma região da cidade. O cartório competente é o da circunscrição onde o imóvel está — não é escolha do proprietário, e protocolar no errado custa tempo.
Registro de Imóveis 1º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas → R. Dr. José Inocêncio de Campos, 153 — Cambuí, Campinas/SP Registro de Imóveis 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas → Av. Coronel Silva Teles, 817 — Cambuí, Campinas/SP Registro de Imóveis 3º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas → R. José Guatemosin Nogueira, 25 — Cambuí, Campinas/SP Registro de Imóveis 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas → R. Olavo Bilac, 172 — Cambuí, Campinas/SPDescobrir o cartório e a matrícula do meu imóvel
Como conduzimos
Reunimos os documentos, conferimos a compatibilidade entre eles e a matrícula, apuramos o valor a atribuir à construção, redigimos o requerimento e acompanhamos o protocolo até a matrícula sair averbada. Se o cartório apresentar exigência, ela é respondida por nós.
É um serviço próprio, contratado à parte — assim como o Habite-se e a CND. A regularização na Prefeitura resolve a construção perante o município; a averbação resolve perante o registro.
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Atuação exclusiva em Campinas — uma prefeitura só, a que decide sobre o seu imóvel.
Perguntas frequentes sobre averbação em Campinas
Em qual cartório de Campinas eu averbo a construção?
No Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel fica. Campinas tem quatro (1º, 2º, 3º e 4º), e quem decide é a localização, não o proprietário. A certidão de matrícula mostra qual é, e a consulta gratuita também.
Dá para averbar a construção sem o Habite-se?
Não. O cartório pede o Habite-se (Certificado de Conclusão de Obra) emitido pela Prefeitura. Se a construção não tem projeto aprovado, o caminho começa pela regularização.
Dá para averbar sem a CND da obra?
Em regra, não: a Lei 8.212/91 (art. 47, II) exige a CND na averbação. A exceção da própria lei (art. 30, VIII) é a casa unifamiliar de uso próprio, de tipo econômico, feita sem mão de obra assalariada, nas condições do regulamento.
Quanto tempo o cartório leva para averbar?
Depois do protocolo, o cartório tem até 10 dias para averbar ou emitir nota devolutiva (art. 188 da Lei 6.015/73). Se houver exigência, a averbação só sai depois que ela for cumprida.
A área do IPTU é diferente da do Habite-se. Dá problema?
Dá. O cartório confere a área entre matrícula, Habite-se, CND e cadastro, e a divergência gera exigência. Corrige-se antes de protocolar. Se o cadastro estiver com área maior que a real, o valor da averbação e o IPTU podem cair.