Recadastramento imobiliário em Campinas: o que fazer ao receber a notificação

Duas casas iguais, na mesma rua, podem receber carnês de IPTU bem diferentes. Não por erro de cálculo: por como cada uma está lançada no cadastro da Prefeitura — uma como imóvel predial, outra como territorial. É essa diferença que o recadastramento imobiliário em Campinas está trazendo à tona, imóvel por imóvel.

E, desde 2025, essa diferença deixou de ser um detalhe silencioso em Campinas.

Territorial e predial: a diferença que está no carnê

No cadastro da Prefeitura, a Prefeitura lança o imóvel de duas formas:

• Territorial — a Prefeitura reconhece ali um terreno. Ainda que exista casa construída, se o dono nunca a declarou e cadastrou, para o município o lote é vazio.
• Predial — o cadastro reconhece terreno e construção.

Quem tem casa construída e carnê de terreno costuma achar que está pagando menos. Às vezes está. Mas não é economia: é uma conta em aberto.

O que muda na conta

Duas coisas mudam ao mesmo tempo, e em sentidos opostos.

A base de cálculo. O valor venal — o número que a Prefeitura usa como base do imposto — tem duas parcelas: o valor do terreno e o valor da construção. Em Campinas, a base é o valor da construção somado a 0,9 vez o valor do terreno (art. 19 da Lei Complementar nº 181/2017). Já no imóvel territorial, a parcela da construção simplesmente não existe. Por isso, a base é menor.

A alíquota. Mas é aqui que a conta vira. Em Campinas, as alíquotas do IPTU são (art. 19 da Lei nº 11.111/2001):

Tipo de imóvel	Alíquota
Territorial	2,30% a 2,80%
Residencial	0,40% a 0,70%
Não residencial	1,10% a 2,90%

Em outras palavras, a alíquota territorial é várias vezes a residencial. Afinal, o município cobra mais caro do terreno vazio de propósito: é o instrumento que desestimula segurar lote ocioso na cidade.

Resultado: o imóvel construído e não cadastrado paga sobre uma base menor, mas com a alíquota mais pesada da tabela — e, principalmente, acumula uma diferença que um dia vira cobrança.

O recadastramento imobiliário em Campinas: por que virou urgente

Em 2025 o município instituiu, pela Lei Complementar nº 556/2025, o Programa de Recadastramento Imobiliário por Georreferenciamento e Regularização Cadastral e Tributária. Além disso, a medida atende a uma recomendação do Tribunal de Contas do Estado.

Na prática, o recadastramento imobiliário em Campinas funciona assim: a Prefeitura usa imagens aéreas de alta resolução para comparar o que existe no terreno com o que consta no cadastro, e identificar ampliações, reformas e edificações não registradas.

A Prefeitura vem notificando os proprietários por lotes.

O primeiro lote saiu no fim de fevereiro de 2026, com 3,9 mil notificações, e teve um critério declarado: os imóveis que tiveram maior incremento de área, com casos em todas as regiões da cidade. Depois vieram mais dois lotes, com prazos em 30/06/2026 e 31/08/2026. Por fim, a expectativa é de que novas notificações continuem saindo até o fim do ano.

Como é a carta que a Prefeitura envia pelos Correios?

A seguir, uma reprodução do que a carta traz. Os dados de imóvel são fictícios — o conteúdo é o mesmo das notificações que estão chegando.

Repare no que a carta diz sobre as consequências, porque é o ponto que mais gera dúvida:

• Se você concorda com a área detectada: a Prefeitura atualiza o cadastro e faz o lançamento retroativo do IPTU e da Taxa de Lixo. Sem multa.
• Se você discorda e envia nova declaração: a Prefeitura analisa a declaração e pode ajustar o lançamento conforme a avaliação técnica. Só haverá multa se a Prefeitura considerar a declaração incorreta ou inidônea (art. 11, II, da LC 556/2025).
• Se você não se manifesta no prazo: a Prefeitura atualiza o imóvel automaticamente pela área detectada na imagem aérea — é a concordância tácita —, há o lançamento retroativo e se aplica a Multa por Não Atendimento à Notificação (art. 11, I, da LC 556/2025).

Atenção ao que isso significa: o lançamento retroativo do IPTU acontece nos três casos. Ou seja, o que a manifestação no prazo evita é a multa — não o imposto atrasado.

Aliás, a própria carta faz questão de dizer que a notificação não inicia um procedimento fiscal: é uma oportunidade de regularizar antes disso.

O anexo do recadastramento é a parte que assusta

No fim da carta vem o quadro de áreas: de um lado o que consta no cadastro, do outro o que a imagem aérea encontrou. Assim, a diferença entre as duas colunas é o que gera o lançamento retroativo.

Como saber se o seu imóvel foi notificado no recadastramento imobiliário em Campinas

A Prefeitura publica as listas do recadastramento imobiliário em Campinas, mas em blocos de mais de 11 mil códigos cartográficos — procurar o seu ali dá trabalho. Fizemos essa parte por você:

A notificação chega por carta dos Correios e dá acesso ao SiRI-Geo, o sistema do programa: você entra com os dados indicados na carta, compara o que a Prefeitura levantou com a situação real do imóvel e manifesta concordância ou apresenta nova declaração. O acesso também está na própria página do programa.

Para entrar, há dois caminhos: a conta gov.br ou a conta do Acesso Campinas, o “Na palma da mão”, com CPF e senha — a mesma senha do antigo Portal do Cidadão. Portanto, quem já usa os serviços online da Prefeitura provavelmente já tem esse cadastro.

Mas, se o seu imóvel aparece em uma das listas e a carta não chegou, a orientação da Prefeitura é procurar os canais de atendimento e pedir a segunda via.

Em resumo, não responder à notificação não faz o assunto desaparecer. Faz a Prefeitura atualizar o cadastro sem a sua versão dos fatos — e com multa por cima.

E a cobrança retroativa?

Quando a construção entra no cadastro, a Prefeitura pode lançar a diferença dos exercícios anteriores. Porém, o limite é o prazo de decadência: cinco anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que a Prefeitura poderia ter feito o lançamento (art. 173, inciso I, do Código Tributário Nacional).

Dois pontos que valem ouro na hora de conferir uma cobrança dessas:

1. A Prefeitura não pode cobrar exercícios além dos cinco anos. Logo, cobrança retroativa que alcança período já decaído é contestável.
2. Os dados usados no novo lançamento precisam estar certos. Área construída, padrão construtivo e área de terreno são o que define o valor. Por isso, se qualquer um deles estiver errado, o imposto sai errado — inclusive o retroativo.

Recebeu a cobrança e quer saber se ela está certa? Veja como a Prefeitura calcula o valor venal, quando a cobrança não procede e como contestar no prazo em IPTU retroativo em Campinas: quando a cobrança vale e como contestar.

Recadastramento imobiliário em Campinas: o que fazer quando não bate

Então, depende do motivo, e a diferença é importante:

A construção é regular, mas não está no cadastro. Existe projeto aprovado e habite-se, e o que faltou foi a atualização cadastral. Então, o caminho é documental.

A construção não é regular. A obra saiu sem projeto aprovado, ou diferente do aprovado, ou ganhou ampliação depois. Aqui, atualizar o cadastro não resolve sozinho: o caminho é a regularização — levantamento do que existe, projeto, aprovação na Prefeitura, habite-se e, no fim, a averbação da construção na matrícula. É o que fazemos na regularização de imóveis.

Os dados do cadastro estão errados. Área construída maior que a real, padrão construtivo acima do que o imóvel é, área de terreno diferente da matrícula. Nesse caso cabe pedir a revisão do lançamento — e aqui o prazo é curto: 30 dias contados da publicação do edital de notificação do lançamento no Diário Oficial do Município. O pedido é gratuito, mas você só pode fazê-lo presencialmente, no Porta Aberta (Av. Anchieta, 200), com agendamento prévio. Além disso, a documentação exigida é técnica: croqui ou cópia da planta e fotos, quando a divergência é de área construída ou padrão construtivo; matrícula atualizada com até um ano, quando é de área de terreno.

Repare que em nenhum desses caminhos se discute quanto o imóvel vale no mercado. Na verdade, discute-se o que existe de construção, quanto mede e se é regular — medida, projeto e documento.

Onde a Projeto Imediato entra

De fato, é exatamente esse o nosso trabalho: levantar e medir o que existe, montar e aprovar o projeto, obter o habite-se e averbar a construção na matrícula. Assim, resolvido o cadastro, o IPTU passa a refletir o imóvel que existe de fato — e o imóvel fica regular para vender, financiar ou inventariar.

Se você recebeu a carta do recadastramento imobiliário em Campinas, o prazo está correndo e vale agir agora. Por outro lado, se não recebeu, mas sabe que a sua casa não está no cadastro, o momento de resolver é antes de a notificação chegar.